天猫配资端张存理：通过要素级配套落地，推动楼宇运营商转型产业组局者

专题：2026总部经济大会暨（第六届）楼宇经济与城市高质量发展论坛

作为服贸会官方主题论坛，2026总部经济大会暨（第六届）楼宇经济与城市高质量发展论坛于9月11日在京举办。中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理应邀作为“卓越运营助力从‘房东’转向‘产业合伙人’”巅峰对话嘉宾出席大会。

对话实录如下：

主持人/向锋：

中海是国内管理写字楼规模领先的商办运营商，项目布局全国。了解到中海在甲级写字楼的经营方面侧重往打造主题产业楼宇这个方向靠，当时作出这个战略选择的逻辑和思考是什么？在产业楼宇的建设过程中采取了哪些差异化的创新举措，目前的落地成效是什么，碰到哪些切实现实困难？因为主题楼宇是我们这个论坛里一直在探讨的核心命题，刚好借着您的实践一起去解读一下这个主题楼宇的定位实施运营这块你的心路历程和经历。

张存理：

作为国内规模领先的商务资产管理品牌，COOC中海商务目前已形成轻重资产协同发展的完整布局。其中，重资产项目70余个，轻资产项目26个，累积管理体量在600万方左右，分布全国近30个城市。今年，我们也与头部金融机构开启战略合作陆续承接他们的轻资产管理项目。庞大的管理规模既是核心优势，也为运营发展带来全新挑战——针对这么大的一个体量，我们很难用单一的模式去应对各种不同的项目，也就没法一套打法全适配。因此，在多年的运营中，我们会重点关注标准化体系的落地和属地化适配结合起来打造。我们通过运营服务标准，做到各项目间服务标准的基础水平的统一，确保项目的基本运营和服务的品质。同时，也结合项目所在区域的产业特色、客户结构、产品特色和市场需求做个性化适配，实现规模化与精细化的平衡发展。

中海商务很早就开始关注商务楼宇差异化、IP化的打造。每栋楼有每栋楼宇的专属标签，即使在北京，在朝阳，在同一个商圈的两栋楼都有自己不同的个性。比如，我们在奥南两栋相邻的写字楼，一栋中建财富国际中心主打总部经济定位；而奥南中海国际中心项目因为其地铁上盖、配套商场的优势，锚定活力商务赛道，形成了不同的产业特色标签。同时，也用自身的标签，与片区内的其他竞争对手形成了差异化。

今年，我自己的感受是AI为代表的新质生产力爆发式发展的一年，也是AI改变产业格局的元年。商办行业也迎来明显的两极分化态势。我们传统的客户，比如传统金融、专业服务、地产等行业发展趋于平稳甚至部分呈现收缩态势；而人工智能、新能源等新兴产业高速崛起、势能持续释放，对应的办公、研发、产业空间需求也持续上涨。产业结构的迭代变革，倒逼我们跳出传统租赁运营思维，主动适配产业趋势、迭代产品与服务体系。

分享一个案例，上海中海慧智广场是中海商务第一个以全产业思维操盘的项目。在上海徐汇西岸，紧邻国家级AI科研平台浦江实验室。项目地块为C65研发用地，这就代表着它从出生那一刻就区别于常规的商务写字楼，具备承接科创、研发类企业的属性功能。其实，在规划初期我们也很迷茫，在浦江实验室对面，我们还能做些什么？恰逢今年AI产业全面爆发的行业风口，在项目入市的前一年，我们重新做了一个产业定位的调整。我们联合上海市科委、上海市科学院、徐汇区政府相关部门及徐汇资本等平台打造了上海量子计算未来产业培育区，共同投入在楼内落地了一个量子计算实验室。在项目正式竣备前对楼宇荷载、电力做了升级和增容。项目规划之初，设计定位为近零碳写字楼，配备完善的光储直柔系统，这也给了我们提供双回路供电之外的备用电源的配置，保障研发企业不间断研发作业需求。

通过关键产业要素的导入，让项目在徐汇区近百万方标准化写字楼集群中，形成自己独特的产业差异化的优势。项目入市预租不足半年，已成功锁定2万多平方米租赁意向。

上海中海慧智广场的落地实践，也标志着中海商务在尝试身份定位的转型，从一个楼宇载体的服务方转型成为产业生态的组局者。在传统的模式里，更多的是楼建好了，客户来了，根据客户需要什么，我们给他改造什么。但是在这个项目上，我们把产业需求前置、客户需求前置，提前了规划和布局，打通开发、设计等内部链条，都服务于产业需求，对外联动政府、资本、科研院所、行业专家、企业等资源，与入驻企业形成深度绑定的共生关系，用楼宇作为核心载体承接起城市产业发展的需求。

主持人/向锋：

您刚才提到“要素级配套”，我觉得可以是未来大家仔细探讨的。很多时候我们做主题楼宇希望提供关键型配套，如何理解“要素级配套”？从产业转型的角度来说，您觉得突破的核心瓶颈是什么？

张存理：

首先要看的是，项目是否具备要素级配套的条件，上海中海慧智广场的经验其实我认为在中海现有的项目内可能都很难去复制。一方面，需要项目属地本身有比较好的产业链，上海徐汇区在人工智能这方面做了很多努力，已经形成了一定的产业基因，产业链、人才和配套都是齐备的。另一方面，得有一定的资本配合，资本市场对该赛道的看好与投入，才能让产业组局者顺畅整合资源、搭建产业生态。

摆在我面前的最大的问题，其实刚刚也提过，我们盘面里的很多存量楼宇没有显著的先天优势，能长在K型分化中那些上升产业赛道上、能具备导入要素级配套的条件，但是这不代表存量楼宇不能做产业。

我常用的一套逻辑是——我能为政府做什么，政府能为企业做什么，我能为企业做什么，然后我们再说我们一起能达到什么样共同的目的。比如我们在青岛，联合政府推动新媒体产业和跨境电商产业的共建合作，把产业服务中心、跨境电商联合协会落地到楼宇当中，做上下游产业赋能，这套模式不见得是全新概念，但适配青岛的发展需求，核心是要和属地政府开展深度的共赢合作。

从产业思维来说，不再是单纯依靠硬件品质和基础物业服务就能打动客户，重点要研究如何在楼宇内部生长出产业生意，这样才能真正强化客户黏性。但在这个思路上，需要很多外部条件的输入和支持，并不是楼宇一方能决定的。

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